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民法の一部改正とそれに伴う手続きについて
平成29年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」（平成29年法律第44号。以下「改正法」という。）が、一部の規定を除いて令和2年4月1日から施行されます。
改正法では、高齢者向け住まいにおける利用者との契約に関わる一部の規定にも変更があります。
主な改正内容
包括根保証の禁止の対象拡大
民法の改正により、一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であって保証人が法人でない個人保証契約では極度額を定めなければその効果を生じないものとされることから、連帯保証人を付帯する賃貸借契約においても「極度額」を記載することが必要となります。
「極度額」は保証人が支払いの責任を負う金額の上限となる額であり、契約にあたっては確定額を記載する必要がありますが、その水準については法律上の規定がなく、原則として当事者間の合意で定めます。
令和2年4月1日以降に締結される賃貸借契約においては、この「極度額」を定めなければ保証契約は無効となります。
極度額の設定にあたり参考となる情報
- 国土交通省ホームページ ： 「極度額に関する参考資料」 極度額に関する参考資料（外部サイトへリンク）
- 法務省パンフレット ： （全般） 民法（債権法）改正（PDF：2,193KB）
（保証） 2020年4月1日から保証に関する民法のルールが大きく変わります（外部サイトへリンク）
意思能力制度の明文化
令和2年4月1日の改正法施行後は、意思能力がない者がした法律行為（契約等）は無効とする事が明文化されます。
こうした取扱いは、従来より判例上は認められている取扱いですが、判断能力が低下した高齢者等が不当に不利益を被ることを防ぐため、明記されるに至りました。
改正に伴い必要となる手続
契約書の変更
令和2年4月1日以降にサービス付き高齢者向け住宅の賃貸借契約を結ぶ際には極度額等を記載した契約書を使用する必要があります。
現在使用されている賃貸借契約書に極度額の記載欄等がない場合は、契約書（及び約款）の変更手続を行ってください。
契約書への記載例
- （連帯保証）
第〇条 丙（連帯保証人）は、甲（賃貸人）に対し、乙（賃借人）が本契約上負担する一切の債務を極度額〇〇万円の範囲内で連帯して保証する。
なお、改正法の成立を受け、平成30年3月に「サービス付き高齢者向け住宅事業の登録制度にかかる参考とすべき入居契約書」が改訂されています。契約書を変更される場合の参考にしてください。
- 国土交通省ホームページ ： 『賃貸住宅標準契約書』について（外部サイトへリンク）
- サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム ： 事業者向け新着情報（外部サイトへリンク）
※ 入居者と締結する賃貸借契約書の条文のみの変更手続きはサービス付き高齢者向け住宅情報提供システムを利用して変更届の作成を行うことができません。別途届出書の様式を用意しておりますので、こちらの変更届出書（エクセル：14KB）を利用してください。