大阪府に寄せられた宅地建物取引に関する相談事例　No.９

【契約１】

【契約２】

【経過】

　買主Ａは、宅建業者Ｘの媒介で、Ｂを売主とする土地付建物の購入を検討しており、物件の内覧の際にＢと顔を合わせていた。その後、売買契約を締結することになったが、契約当日（H20.5.27）に見せられた売買契約書では、売主はＢではなく、見ず知らずのＣと記載されていた（契約(2)）。媒介業者Ｘに理由を尋ねると、「ＣはＢの親戚で、Ｂの税金対策のため売買契約書上だけＣが売主となっている。」との説明を受けた。契約締結の翌日、ＡとＢが偶然道端で会い（二者の住所地が近いため）、挨拶を交わした際に、実はＢが、媒介業者Ｘから「Ａとは条件が合わず、取引が成立しなかった。」との説明を受け、その後媒介業者ＸからＣを紹介されて、昨日（H20.5.27）、Ｃと売買契約（契約(1)）を締結していたことが判明した。このためＡは、売主について媒介業者Ｘから事実と異なる説明を受けた等として、府に苦情を申し立てた。

【判明した違反事実】

 府がＸから事情を聴いたところ、以下のとおり違反事実が確認された。

１　重要事項説明書に次の不備がある。業法第３５条第１項違反

 (1)契約の解除に関する事項（同項第８号）

　・売買契約書に規定されている、引渡前の滅失等による契約の解除について記載していない。

(2)損害賠償額の予定又は違約金に関する事項（同項第９号）

　・損害賠償額の予定又は違約金について、売買契約書で規定されている内容と異なる記載をした。

２　売買契約書（いわゆる「３７条書面」）に記載不備がある。業法第３７条第１項違反

　・手付解除について、実際には当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主はその倍額を償還して契約を解除することができる旨を重要事項説明書に記載しており、そのことについて売主と買主との間で合意があったにもかかわらず、そのことを記載していない。（同項第７号）

３　Ｃが無免許であると知りながら、Ｃを契約当事者とする契約(1)、(2)の売買契約の媒介をした。

　また、Ｘは、契約(1)、(2)以外にもＣを契約当事者とする売買契約の媒介を行っていたことが判明した（契約(3)）。業法第６５条第２項第５号該当

【契約３】

　なお、府がＸから契約(1)と(2)の関係について事情を聴いたところ、「ＣがＢ所有の物件を購入したいという話は以前からあり、Ａが購入したいという話と平行して進めていた。Ｂに対しては、Ｃ以外にＡという購入希望者がいるということを伝えていた。ＣはＡより先に額を示して、購入意思を明確にしていたので、Ｃとの取引がまとまり、Ｂの都合により５月27日に売買契約を締結することになった。その後、ＡとＣの売買契約の話が出てきて取引がまとまった。契約締結が同じ日になったのは偶然である。」と述べた。

【違反が発生した事情（又は理由）】

１及び２について

　Ｘは、ミスを認めた。

３について

　Ｘは、「Ｃは契約(1)の取引当初から転売を想定していた。Ｃが宅建業者でないことは知っていたが、Ｃは転売を専門に行っているわけではないため、Ｃの転売は宅地建物取引業に当たらないと認識して媒介した。なお、２年ほど前から年１から２回、Ｃの転売の媒介をしている。」と述べた。

　また、契約(2)の売買契約書上、売主（Ｃ）と登記簿上の所有者（Ｂ）が異なっていることが確認されたため、このことについて買主（Ａ）に説明したのかどうか、府がＸに尋ねたところ、Ｘは、「ＢとＣが売買契約を結んでいるので、所有者でないＣが売主になるとＡに説明した。」と述べた。 

【処分等】

府は、次のとおり違反事実等を認定し、Ｘを業務停止処分（１４日間）とした。

業法第３５条第１項、第３７条第１項違反、第６５条第２項第５号該当

なお、Ｃについては、無免許で宅地建物取引業を営んだ疑いにより、府から警察に情報提供した。

【本事例のポイント】

１　重要事項説明書について

　売買契約書で規定する契約の解除に関する事項は、すべて重要事項説明書に記載する必要があります。

契約の解除の内容としては、手付解除、違約解除、ローン解除、引渡前の滅失等による解除、特約で定められている解除条項等がありますが、重要事項説明書への記載漏れがよく見受けられます。記載漏れがないかを確認してください。

２　売買契約書（いわゆる「３７条書面」）について

　契約解除について、事実と異なる記載をすることは、契約書の不備となります。

契約の解除に関する定めは37条書面に記載すべき事項であり、これについて誤った記載がされた場合は業法第37条に違反することになります。また、契約書は当該契約の内容を表示する文書であり、将来、取引について紛争が生じたときは契約書の約定に基づいて処理されることになりますので、契約書に記載ミスがあるとトラブルの元です。十分に確認をして、正しい内容を記載するようにしてください。なお、重要事項説明書と契約書の内容が異なる場合、重要事項説明書または契約書、いずれかの記載不備が問われることとなります。

３　 無免許の者が契約当事者となる複数の売買契約を媒介したことについて

　宅地建物取引業の免許を有していない者が、転売等により利益を得る目的で反復継続して売買契約を締結する行為は、業法が禁じる無免許営業に当たるおそれがあり、そのような取引の媒介を行った媒介業者は行政処分を受ける可能性があります。

宅地建物取引業の免許（以下「宅建免許」といいます。）を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない、とされています（業法第１２条第１項）。そして、「宅地建物取引業」とは、宅地建物の売買、交換及び売買・交換・貸借の代理・媒介をする行為で「業として行う」もの、とされています（業法第２条第２号）。ここでいう「業として行う」とは、宅地建物取引を社会通念上事業の遂行とみなすことができる程度に行う状態を指すものであり、その判断は、(1)取引の対象者、(2)取引の目的、(3)取引対象物件の取得経緯、(4)取引の態様、(5)取引の反復継続性、を参考に諸要因を勘案して総合的に行われるものとする、とされています。【(1)から(5)の詳細は「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(外部サイト)をご参照ください。】

　本件について問題となるのは、まず、売買契約(1)から(3)については「(5)取引の反復継続性」です。Ｃが２回以上にわたり売買の取引を行ったことは、反復継続的に取引を行ったものとして、事業性が高いと判断されます。次に、契約(1)及び(2)について問題となるのは、「(2)取引の目的」及び「(3)取引対象物件の取得経緯」です。Ｃが同一物件を購入する契約（契約(1)）と売却する契約（契約(2)）を同じ日に締結していること、また、結果的にＣは転売により利益を得ていることから、Ｃは当該物件を転売するために取得し、利益を目的として一連の取引を行ったことがうかがわれますので、事業性が高いと判断されます。

　宅建免許を有していない者が、宅地建物取引業に当たる可能性の高い行為をしようとしている場合には、業者として、業法違反に当たるおそれがあることを指摘した上で、宅建免許を取得するか、そのような取引は行わないよう助言すべきです。少なくとも、そのような取引に関与することは厳に慎むべきです。もし、そのような取引を業者が媒介した場合、業に関し不正不当行為を行ったものとして、行政処分を受ける可能性があります。

　なお、Ｘは「Ｃは転売を専門に行っているわけではないため、Ｃの転売は宅地建物取引業に当たらないと認識していた」と述べていますが、Ｃが転売を専門に行っているか否かにかかわらず、上記のとおりＣの行為は業法に抵触します。媒介業者Ｘは、業者として業法の認識が甘いといわざるを得ません。