専門用語の解説

更新日:平成28年11月30日

解説項目

ポイント用地買収の進め方

point税金の優遇処置point土地・建物などの補償
point話し合いで用地が買収できない場合(収用)point法定外公共物(里道・水路など)point未利用地処理促進事業

point用語辞典 ← 当ホームページ中の専門用語や言葉などを調べる場合などで、ご参照ください。

 

用地買収の進め方

1 事業計画の決定 

 それぞれの地域の現状や将来像をもとに法律に基づいて事業計画を決めます。

2 説明会

  事業の目的・概要・工程・測量・用地買収の進め方などをご理解いただくために行います。  

3 幅杭打設・現地立会

  まず、事業を行うために必要な範囲を示すため、現地に幅杭を打ちます。
次に、事業に必要なとちに関係する方々(土地所有者の方など)に現地で立ち会っていただき、それぞれの土地の境界を確定し、杭を打ちます。

4 丈量図の作成・建物などの物件調査

  現地を測量し、大阪府が買収する土地の面積をあらわす丈量図を作成します。また、買収する土地に建物や工作物などがある場合は、物件調査を行います。

5 土地の価格の算定

  土地の価格は、地価公示価格や基準値価格を規準にするとともに、必要に応じて不動産鑑定士による鑑定評価を行い、適正な価格を算定します。

6 建物などの補償額の算定

  物件調査をもとに、建物や工作物などの移転費用・撤去費用及びその他移転に伴う損失補償額を算定します。

7 土地価格や建物などの補償額の説明

  担当職員が、土地の譲渡や建物などの移転や撤去のお願いと補償額などについての説明にお伺いし、話し合いをさせていただきます。

8 契約 
  話し合いが整うと契約を締結します。   

土地の所有者

土地売買契約

建物などの所有者

物件移転補償契約

借家や間借をしている方

立退移転補償契約

借地をしている方

借地の権利の消滅補償について、土地の所有者と大阪府との三者で契約します。


 
9 登記 
  契約を締結するとき、所有権の移転登記に必要な書類を提出していただきます。
大阪府がいただいた書類を法務局に提出し、所有権の移転登記をします。
10 建物などの移転 
  住宅や倉庫などの建物を所有している方は、その建物の移転や撤去をしていただきます。
また、借家や間借をしている方は、立ち退きをお願いします。
11 補償金の支払 
  建物などの移転や撤去が完了し、土地の所有権移転登記が完了すれば、銀行振込などで補償金をお支払します。
なお、契約後に補償金の一部を前払金として銀行振込などでお支払することもできます。
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税金の優遇措置について

  道路や河川等の公共事業の用地として、買収や収用により土地等の固定資産を譲渡した場合は、その譲渡所得(補償金)について確定申告により税法上の優遇措置を受けることができます。
これらの制度の趣旨は、公共事業の用地買収に協力いただいた皆様の税負担を軽減することにあります。

事業用地を譲渡した場合の特別控除(5000万円控除)

  公共事業の施行者から、用地の買取りの申し出を最初に受けた日から6ヶ月以内に資産を譲渡された場合には、その譲渡所得に5000万円の特別控除があります。

代替資産を取得した場合の特例

  資産の譲渡から2年以内に同種の代替資産を取得した場合には、その代替資産の取得に充てた金額について税の減免等の特例があります。
※ 上記2つの特例については、いずれか一方の優遇措置を選択することができます。

 

代替地を提供した場合の特別控除(1500万円控除)

 用地を譲渡された方の代替地として、公共事業の施行者に土地を譲渡された場合には、その譲渡所得に1500万円の特別控除があります。

 
※ なお、これらの優遇措置については、適用条件が個々に異なりますので、詳細については所轄税務署にご相談ください。
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土地の補償について

1 土地に関する補償
地価公示価格基準地価格や不動産鑑定士による鑑定評価をもとに、適正な価格で補償します。
2 土地を借りている方に対する補償
土地に対する権利が消滅することに対して補償をします。
(※補償金の配分は、土地の所有者と土地を借りている方で決めていただきます。)

建物などの補償について

  公共事業を行うために土地を買収するとき、その買収する土地に建物や工作物などがある場合は、その土地から建物や工作物などを撤去するか他の場所に移転していただくことになります。
そのときの建物や工作物などの移転費用をはじめとして、それに伴い生じる費用を「通常生ずる損失」として補償します。

対象となる建物などの調査

  移転費用の算定は、まず対象となる建物などの調査から始まります。
これは移転費用を見積もるために必ず行う調査です。
主に調査する事項は次のとおりです。
  1. 建物の所在・所有者・借家人などの確認
  2. 建物の用途および床面積
  3. 建物の構造
  4. 建物の経過年数および維持保存の状況
  5. 建物に付随する工作物などの状況

通常生ずる損失の補償(次の1から9迄で該当するものを補償します。)

1 建物等移転補償

公共事業のために買収する土地に建物や工作物(門・塀・カーポート・看板・樹木・庭石など)などがある場合は、通常妥当と考えられる移転方法によって、これらを移転するのに必要となる費用を補償します。
 

2 動産移転補償  

建物や工作物などの移転に伴って、居住用家財・店頭商品などの動産を移転するのに必要となる費用を補償します。

3 仮住居補償 

  建物の建替えに伴って、その建物に居住している方が建物を建替えている間に仮りの住まいを必要とする場合、その仮住居を借りるために必要となる費用を補償します。
また、建物や工作物などの移転に伴って動産を一時的に外に保管する必要がある場合は、その動産を保管するのに必要となる費用を補償します。

4 家賃減収補償  

  建物を賃貸している方(家主)が、その賃貸している建物を建替えている間に家賃収入を得ることができなくなる場合は、その間の家賃相当額から管理費・修繕費相当額を控除した額を補償します。

5 借家人補償  

  建物を賃借りしている方(借家人)は、その建物が移転するために立ち退かなければならないときは、その方が現在と同程度の建物を借りるために必要となる費用を補償します。

6 移転雑費補償

  建物などの移転に伴って、移転先を選定するのに必要となる費用、建築確認申請などの法令上の手続きに必要となる費用、転居通知のために必要となる費用などを補償します。

 7 営業補償

  店舗や工場などが移転することにより、営業活動を一時的に休止する必要があると認められる場合は、営業休止期間中の収益などの補償をします。

8 立木補償 

  公共事業のために買収する土地に立木(用材林・薪炭林・果樹・竹林・庭木など)があるときは、移植・伐採・取得のいずれかを行うのに必要となる費用を補償します。

 9 その他の補償

  その他に、墳墓についての改葬およびそれに伴う供養の費用や神社・仏閣などの祭礼に必要となる費用などがあります。
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話し合いで用地買収ができない場合(収用)について

  公共事業で土地が必要となった場合、事業を行うもの(大阪府など)は、土地の所有者や関係人〔その土地についての権利(借地権など)を持っている方・その土地にある物件に関して所有権などの権利を持っている方(借家人など)〕と話し合って用地買収をします。
しかし、「補償金の額で折り合いがつかない」・「土地の所有者がわからない」などの理由で、話し合いでの用地買収ができない場合もあります。
そのような場合、事業を行うものは、土地収用法の規定に基づく手続きを行って、土地の所有者や関係人の皆さんに補償金をお支払し、用地を取得して事業を行っていきます。

収用までの流れ

1 事業認定の申請
事業を行うものは、国土交通大臣又は知事に事業の認定を申請し、土地収用法に定められた要件を満たしているか審査を受けます。
2 事業認定の告示
告示後は、収用予定の土地の状態や形態の変更が制限されます。また、その土地の価格も固定されます。
3 周知措置
事業を行うものは、看板やパンフレットなどで土地の所有者・その土地の関係人に補償などに関する事項をお知らせします。
4 土地・物件調書の作成
土地の所在や地番、面積、その土地の所有者・関係人、物件の種類、数量、その物件の所有者・関係人などを記載した書類を作成します。
5 裁決申請請求権・補償金支払請求権
土地の所有者・その土地の関係人は、事業を行うものに対して裁決申請を行うように請求することができます。
また、補償金の支払の請求も併せてできます。
6-1 裁決申請
事業を行うものは、土地の所有権を取得するために、収用委員会に裁決を申請します。
6-2 明渡裁決の申立て
収用予定の土地の上にある物件を移転(撤去)し、明け渡していただくために、収用委員会に明渡裁決を申立てます。
なお、裁決申請がされた後であれば、事業を行うものだけでなく、土地の所有者・その土地の関係人、物件の所有者・その建物の関係人からも収用委員会に明渡裁決を申立てることができます。
7 見積り補償金の支払い
土地の所有者・その土地の関係人から補償金支払請求がされた場合、事業を行うものは、補償金を見積り、補償金を支払います。
8 収用審理
事業を行うもの、土地の所有者・その土地の関係人がそれぞれ意見を述べ、対立する点を明らかにします。
収用委員会は、その対立する点について、調査・検討を行い、裁決します。
9-1 権利取得裁決
収用される土地の区域やその土地に関する権利の補償金などについて裁決がされます。
9-2 明渡裁決
物件の移転料など土地の明渡しに伴う補償金などについて裁決がされます。
10 補償金の支払
事業を行うものは、裁決で定められた期限までに、土地や物件の所有者・その土地・物件の関係人に対して補償金を支払います。
11-1 権利取得
事業を行うものが土地の所有権を取得します。
借地権などの土地に関する権利は消滅します。
11-2 明渡期限
収用する土地の上にある物件を移転し、明渡していただきます。
 
収用委員会のホームページもご参照ください。
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法定外公共物(里道・水路など)について

  法定外公共物とは道路、河川などの公共物のうち、道路法や河川法などの法律の適用を受けないものを言います。(例えば、昔からあったあぜ道や用水路などです。)
ほとんどの場合、地番がなく、法務局備え付けの地籍図(公図)に里道は赤色、水路は青色の線で表示されています。
しかし、最近再製された地籍図(公図)では着色せず、2本線の空白地であらわしたものもあります。

平成17年4月1日に市町村へ譲与されました。

  • 道路や水路としての機能を有する里道・水路など ⇒ 市町村へ譲与
    • 市町村が自己の所有地として維持管理を行います。
    • 境界確定協議などの財産管理事務は、各市町村へお問い合わせください。
    • これまでに大阪府で行った既明示関係書類についても各市町村に引き継いでおります。
  • 市町村へ譲与されなかった里道・水路など ⇒ 国が管理
    • 一括して用途廃止され、国(財務省)が管理する普通財産となりました。
    • 大阪府内の当該財産は、近畿財務局へお問い合わせください。
  • 里道・水路などの所管確認は、当該財産が所在する各市町村にお問い合わせください。
  • 大阪府においては、法定外公共物に関する権限はなくなりましたが、都市整備部で所管する法定公共物(府道や大阪府が管理する一級河川など)の境界確定事務などについては、これまでどおり所管の大阪府土木事務所等へお問い合わせください。
法定外公共物(里道・水路など)の財産管理事務についての図解
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未利用地処理促進事業について

  都市整備部が所管する土地のうち、将来にわたって利用予定のない土地を積極的に処分しています。
未利用地を一般競争入札や随意契約により売却することで、収入の確保と管理経費の軽減を図っています。

  • 都市整備部が所管する道路敷地や河川敷地で不用となった敷地やその他行政財産で不用となった敷地について、廃道・廃川などの各種手続きを経て、これを普通財産とし、未利用地として管理・処分します。
  • 未利用地の売払にあたっては一般競争入札が原則ですが、一定の条件のもと、随意契約により未利用地の隣接土地所有者等が購入することができます。
  • 売払価格は、地価公示価格・基準地価格や不動産鑑定士による鑑定評価をもとに算出し、大阪府財産評価審査会の答申を得るなどして決定します。
  • 廃道・廃川敷地などの未利用地の購入をご希望される場合など詳しくは当該財産を所管する大阪府土木事務所等へお問い合わせ下さい。
 
 

このページの作成所属
都市整備部 用地課 総務・地価調整グループ

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