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分譲マンションにおける民泊について
海外渡航者の増加などにより、大阪においても、いわゆる民泊が宿泊の手段として活用されています。
制度上では分譲マンションにおいても民泊事業を行うことが可能とされていますが、民泊という新たな住宅の利用を区分所有者が行うことができるのかについて、管理規約上で明確になっていないことが多いと思われます。民泊に関するトラブルを防止するためにも、お住いの分譲マンションにおいて民泊を許容するか否かについて、区分所有者間でよく話し合っていただき、管理規約で明確化することが望まれますので、ぜひ管理規約での検討をお願いいたします。
民泊事業について詳しくお知りになりたい方は、住宅宿泊事業についてをご参照ください。
1.民泊に関する検討の手順
（1） お住まいのマンションで、どのような民泊が可能か調べる
民泊が実施できる区域
〔1〕 新法民泊を実施できる区域
こちらのページから、住宅宿泊事業法に関する大阪府ガイドラインをご覧ください。
〔2〕 特区民泊の実施できる区域
地域の境界付近等で実施の可否が不明な場合はこちらからお問い合わせください。
（2） 民泊に対する対応を協議する
管理組合を中心として、民泊についての情報の収集、区分所有者への説明会やアンケートなどを行いつつ、民泊を許容するか否かなど、どのように対応していくか協議していきます。
その際には、民泊と類似した利用などとの違いの整理や、民泊を認める場合はルール（使用細則）を詳細に整理することも重要です。
（3） 管理組合の総会で採決を行う
（2）で協議して決定した内容については、管理組合の総会に諮ります。
民泊を禁止したい場合は、民泊を禁止する旨の定めを規約上明確化しておくことが望ましいものと考えられます。少なくとも総会あるいは理事会において、民泊を禁止する方針を決議し、さらには議事録を作成しておくことが必要となります。
なお管理規約の改正を行う場合は、区分所有者及び議決権の各3/4以上の賛成が必要です。
管理規約の改正等の案の作成に際しては、下記の「2.管理規約の見直しに関する通達等」を参照ください。
また管理規約に民泊についての定めがない場合の取り扱いは、「3.管理規約に民泊についての定めがない場合の注意点」を参照ください。
2.管理規約の見直しに関する通達等
民泊に対応した管理規約の見直しに関しては、国から民泊を可能とする場合と禁止する場合の標準管理規約その他の見解が示されています。これらを参考にしつつ、管理組合で議論されたルールを管理規約に反映させていくことになります。
〔1〕新法民泊及び特区民泊が実施できる区域
新法民泊及び特区民泊については、内閣府及び国土交通省から通知等が出されています。
- 特区民泊のマンション管理規約における取扱いについて（概要）（外部サイトへリンク）
- 特区民泊の改正マンション標準管理規約における取扱いについて（通知）（外部サイトへリンク）
- 住宅宿泊事業に伴う「マンション標準管理規約」の改正について（平成29年8月29日）（外部サイトへリンク）
※上記HPでは単棟型のマンションが対象となっています。団地型、複合用途型は国土交通省「マンション管理について」のページ（外部サイトへリンク）を参照してください。
〔2〕新法民泊のみ実施できる区域
新法民泊については、平成29年8月29日に国土交通省から新法民泊に対応した標準管理規約が示されています。
※上記HPでは単棟型のマンションが対象となっています。団地型、複合用途型は国土交通省「マンション管理について」のページ（外部サイトへリンク）を参照してください。
3.管理規約に民泊についての定めがない場合の注意点
〔1〕新法民泊について
住宅宿泊事業法では、住宅宿泊事業を営む者は、同法施行規則第4条第3項13号に定められた「規約に住宅宿泊事業を営むことを禁止する旨の定めがない旨（当該規約に住宅宿泊事業を営むことについての定めがない場合は、管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない旨を含む。）」を記載した届出書を、都道府県知事に提出しなければならないとされています。
また、同法ガイドラインでは、「管理組合に届出住宅において住宅宿泊事業を営むことを禁止する意思がない」とは、「管理組合の総会や理事会における住宅宿泊事業を営むことを禁止する方針の決議がないことである」とされています。
よって、民泊を禁止したい場合は、少なくとも総会あるいは理事会において、民泊を禁止する方針を決議し、さらには議事録を作成しておくことが必要となります。
〔2〕特区民泊について
管理規約において、民泊についての定めがなく「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」との規定だけである場合は、特区民泊は住宅として扱われる制度であることから、専有部分が国家戦略特別区域法に基づく事業者の特定認定の対象となることにご留意ください。
管理組合の意思を示すにあたり、特区民泊の用に供することを禁ずるものを決議する際には下記の通知をご参照ください。
また、新法民泊についてのみ可否に関する規定を設けた場合であっても、管理規約に特区民泊の可否に関する規定がない場合は、同様に国家戦略特別区域法に基づく事業者の特定認定の対象となりますのでご留意ください。
4.お問合せ先
（1） 民泊の制度についてのご相談
民泊の実施には、上記の他にも様々な条件があり、手続きも必要です。
民泊に関するご相談先はこちらをご確認ください。
また、こちらに民泊事業関連情報（外部サイトへリンク）がまとめられていますので、参考にしてください。
（2） 管理規約の変更にかかるご相談
管理規約の変更など、分譲マンションに関するご相談先については、大阪府と市町、関係団体で構成する「大阪府分譲マンション管理・建替えサポートシステム」のホームページ（外部サイトへリンク）に掲載している「分譲マンションに関する相談窓口のご案内」をご確認ください。